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买房的合同违约金过高还受法律保护吗?

来源:互联网 作者:法宝在线律师   添加时间:2018-06-28 14:10  点击:
【基本案情】
2001年王先生购得一套总价款为179万余元的商品房,王先生与开发商签订了商品房销售合同,开发商许诺于2002年5月30日前将交付房屋。同时,开发商给王先生交付了一份《销售“放心房”承诺书》。
 
承诺书中明确表示:保证按合同约定期限将房屋交付使用,因开发商原因不能按期交付使用的,退款退息或按日支付已付房款千分之一赔偿,一直到房地产开发企业向购买人交付使用为止。商品房买卖合同签订后,王先生按合同约定,办理了有关手续。但是到期后开发商并没有按期向王先生交付房屋。双方发生争议交涉未果,王先生遂向法院起诉,要求开发商交付房屋,并按照合同约定支付违约全。按照合同约定的赔偿数额的计算方法,违约金高达百万元。开发商提出,承诺书中约定的违约金过高,要求减少违约金。
买房的合同违约金过还受法律保护吗?
【法院审理】
法院经审理认为,开发商逾期交房应承担继续履行合同、支付违约金的违约责任。开发商当初的承诺应是双方的一种合意,双方约定的逾期交房的赔偿金性质应是违约金。而法律对违约金的数额是有一定控制的。
 
《合同法》第114条第2款规定:“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”
 
所以开发商违约给王先生造成的实际损失为参照可以认定王先生主张的违约金数额过高,应予适当调整。根据《商品房买卖合同纠纷案件解释》第16条的规定,综合双方签订合同的情况和履行合同的过错等因素,应酌情将违约金数额调整到超过损失的30%。由此计算,已经发生并可以确定的违约金为31.8万余元,尚未发生的违约金可再另行解决。最后判决开发商应当继续履行交付房屋的合同义务,并支付王先生违约金31.8万余元。
 
【法宝律师解析】
本案中法院的处理结果主要是基于违约金的国家干预考虑的。
 
违约金的作用
违约金是合同当事人约定的,一方违约时,即不履行合同或履行合同不符合约定条件时,应根据违约情况向对方当事人支付的一定数额的货币,具有惩罚性和补偿性的双重性质。其主要有两项职能:
 
一为违约责任形式。违约金与损害赔偿不同,它不以发生实际损害为条件,即使违约的结果并未发生任何实际损害,也不影响对违约人的违约金责任,其惩罚性由此体现出来。
 
二为担保职能。违约金实际上是主合同之外的一个从合同,可以作为一种担保方式。另外,违约金的惩罚性也决定了违约金可能起到督促当事人履行合同的目的,也就起到了担保合同的作用。
 
约定违约金后,当事人对违约可能造成的损失及承担责任的范围可以事先了解,为了避免承担违约责任,就必须适当履行合同。
 
对违约金的国家干预
根据《合同法》第114条第2款的规定,国家对违约金条款可以在当事人的申请下予以干预,即约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。
 
1.违约金不仅是双方当事人预先约定的事项,也是国家以法律形式设定的责任形式。当国家认为当事人约定的违约金有过高或过低情形时,国家可以予以干预,但必须基于一方当事人的请求。这是由于根据合同的自由原则,当事人对违约金的设定是双方自由约定的,在不违反法律时,国家一般不予干涉,而是尊重当事人的约定。但是,一旦当事人提出合理请求,人民法院或者仲裁机构即应予以于预,这体现了以合同正义原则适度限制合同自由原则的立法思想。
 
2.违约金是以补偿性为基础,以惩罚性为补充的,两者失衡时国家可以进行干预。违约金的补偿性是以损害赔偿为基础的,法律规定人民法院、仲裁机关有权提高或降低违约金的目的正是在于使违约金与违约造成的损失大体相当。当违约金过高时,降低违约金,使其惩罚性减轻;当违约金过低时,提高违约金,有利于保护被违约人的利益,使其得到相当的补偿,以适当调整失衡的利益关系,使违约金的运用兼具补偿性和一定的惩罚性。
 
本案中违约金是否应降低
2003年6月1日起施行的《商品房买卖合同纠纷案件解释》将违约金的调整数额具体化,以供人民法院或者仲裁机构在判定违约金标准时使用。该解释第16条规定:“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失的30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。”本案中双方约定的违约金显然已经超过该标准,法院应当按规定予以适当核减,以平衡双方当事人之间失衡的权利义务关系。
 
【法宝在线律师提醒】
认为违约金过低请求人民法院或仲裁机构增加的案例也不少。
 
例如王先生购买了一套商品房,在签订房屋买卖合同时,双方对延迟交房作出约定,确定违约金为9000元。后开发商拖延两年交付房屋,被王先生告上法庭,要求其继续履行合同,同时认为约定的违约金9000元过低,不足以弥补自己的实际损失,要求开发商按实际损失支付违约金。法院在查明王先生实际损失的情况下,判决开发商给付王先生逾期交房及装修损失补偿费5.5万元。
 
由于在商品房买卖中,开发商往往占据优势地位,且合同一般是已经制定好的格式合同,因此购房人要特别注意自己的实际损失和违约金之间的出入,违约金过高或过低的应当向人民法院或仲栽机构请求减少或增加。
 
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