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    二手房交易中 “三价合一”带来的纠纷如何解决

    先打官司后收费,顺利执行才收费

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    发布时间:2018-11-21 热度:

    中庸有云:“诚者,天之道也,诚之者,人之道也。”在现代社会的商业领域,诚实信用,对己对人都是最为基本的原则,然后发生了交易双方都未意料到的变故时,按契约的内容守信问题重重,此时又该如何处理呢?
     
    【案情】
    贾宝玉去年在福田区买了一套房子,二室一厅,全款500万元,由他老爹贾政出资。因为种种原因宝玉决定将房子卖掉,中介为他找到了买家薛蟠,经过反复讨价还价最终以600万成交。但因为房本未满2年,需要多交30多万的营业税,于是双方约定满2年后再办理过户登记。房款支付为贷款方式,薛蟠首付100万,剩余500万在银行办理高评高贷的抵押贷款,在房本满2年后过户时,由银行直接付给宝玉,并约定交易中产生的税费和过户费用各自承担。
    按照以往交易惯例,本无大问题,谁料突然出台了“三价合一”的政策,即银行评估价=实际成交价=网签备案价,这时宝玉和薛蟠傻眼了。按原来的税费计算,网签备案价可以定为500万,银行评估价可以做到715万。三价合一,不仅是契税、个人所得税要多交,银行也贷不了500万那么多,最多贷420万。于是,合同是否要继续履行,多出来的费用谁来付,宝玉与薛蟠争执不休,难以解决。
    二手房交易中 “三价合一”带来的纠纷如何解决
    【法宝在线律师看法】
    法宝在线高级律师方励文认为,诚实信用是最为核心的原则,不仅是适用于交易双方之间,更是交易主体对经济秩序,对整个社会的义务。宝玉和薛蟠在交易时,准备通过以向房管部门少报成交价的方式,来少交税;通过银行高评高贷来多发贷款,这种行为属于偷税漏税,也违反了银行贷款的规定,是对社会的不诚信。由此,因为政策转严和市场交易趋于更规范,而带来的苦果要自己承受。
     
    在宝玉与薛蟠的纠纷中,“三价合一”的出台不能适用“情势变更”的规定,双方只能按之前签订的房屋买卖合同以及法律规定来履行各自的义务。对于薛蟠,在银行只能贷420万,剩余贷不出来的80万需要自己支付给宝玉,否则宝玉有权解除合同并要求其支付合同约定的违约金120万;而且在契税方面,比之前计算要多交的钱也要由薛蟠承担。对于宝玉,因为通过买卖房屋产生了100万的盈利,所以需要缴纳个人所得税,需要自己承担。另外,若涉及到银行评估费,合同未约定由谁承担,原则上应由薛蟠承担,因为支付房款是买方的合同义务,由于付款方式的不同而额外产生的费用也应由买方承担。
     
    在这起纠纷中,如果双方能各自把新增的费用承担并支付了,自然皆大欢喜,平安无事。一旦协商无法解决,若是宝玉起诉至法院要求解除合同并赔偿违约金,则未必能那么简单。因为诉讼是一个动态的过程,涉及到方方面面的因素,需要审查证据充分性,以及薛蟠的行为是否达到了根本违约以解除合同的程度,宝玉自身在交易中是否存在违约行为;即使在解除合同上没有问题,那双方约定的120万的违约金是否合理,又是否能以约定过高而调低,这都需要通过诉讼,通过举证、质证和辩论来确定。“凡事预则立,不预则废”,“事前定,则不困”,需要提早在诉讼策略、证据组织上做好充足的准备,先为己之不可胜,以待敌之可胜。
     
    在实践中,因为具体案情,二手房纠纷的处理方式可能不同,但是法宝在线有专业的房地产律师团队,会根据当事人的具体情况,进行专业的法律分析。法宝在线律师服务平台新的代理模式——由法宝基金为当事人全程垫付所有费用,包含诉讼费、律师费、保全费、执行费等等。官司胜诉并顺利执行才收费,也就是说可以先打官司后收费,案件不赢不收费,并且根据案件的难易程度由3-5人的律师团队来帮你打官司,通过团队的分工配合,专业人做专业事,打破个人律师一个人包干,大大小小工作都做,事无重轻一个人包揽,业务领域不专的局面,更大程度的提高胜诉的可能性。更多法律问题可以在线咨询法宝在线律师服务平台的在线律师,快速申请案件解决方案:http://www.fabaoonline.com
     


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