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    租房的时候有哪些法律问题要注意?该怎么解决

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    发布时间:2019-02-26 热度:

    大多数人都有租房的经历,现在正在租房,或曾经租过房,又或者自己成了业主将房子租给别人。不论我们承租人或出租人身份是否发生了改变,在房屋租赁中最容易发生纠纷和争议的问题一直都是那么些个。今天法宝在线就要针对其中最突出的问题进行法律上的分析,它们分别是转租、拖欠租金、违法加建。
    房屋租赁不得不说的法律问题
    这3个问题是房屋租赁中常见的,也是相当严重的违约行为,那么这些违约行为会带来怎么样的法律后果呢?
     
    先来看看转租,根据《合同法》第二百二十四条的规定:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”由此可见如果合同未约定转租,或约定不得转租,承租人未经过出租人同意转租的,出租人可以解除合同。
     
    但没那么简单,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十六条规定:“出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。”所以如果在知道或应当知道转租事实的六个月内没有提出异议,那么出租人就不能依据转租来要求解除合同了。
     
    再来看看拖欠租金,合同法未对拖欠租金解除合同进行具体的约定,一般而言,租赁合同中都会对拖欠多久的租金后出租人有权解除合同进行约定,只要这个约定较为合理,如一个月、二个月,不会太短以至于明显不合理,那么出租人都可以这个约定来合法的解除合同。如果合同中没有对此进行约定的,那么根据案件的地域不同,处理的方案也会不同,以深圳市为例,根据《深圳经济特区房屋租赁条例》的规定,在合同未约定拖欠多久租金可以解除合同时,一般可认为拖欠3个月租金就可以解除合同了。
     
    最后来看看改变房屋构造,进行违法加建的情形。根据《合同法》和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》的规定,承租人擅自改变房屋构造,在合理期限内不整改的,出租人有权解除合同,又根据《深圳经济特区房屋租赁条例》的规定,只要改变了房屋结构,出租人就有权解除合同。所以在深圳租房的小伙伴要注意了,深圳市显然对于改变房屋构造采取了零容忍的态度,只要擅自改变就可以解除合同要求退房。所以一定要遵纪守方,爱护房屋。
     
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    在一般人的观念里,找律师就是打官司。这样思考问题,至少在方法上是本末倒置。一个理智的当事人应当尽可能地在纠纷发生前用好律师,做到事先防范,“思患而预防之”,以减少打官司甚至不打官司。
     
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