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    房产广告宣传不实,是否一定构成违约?

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    发布时间:2021-12-07 热度:

    很多时候,开发商为了吸引眼球、尽快将所建房屋卖出去,可能会夸大广告或者做出一些不实的承诺,购房者等收到房子后发现实际与当初想象的根本不同。
    根据相关法律规定:
    “商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。”
    简而言之,如果售房广告构成要约,开发商不履行的,购房者可以要求承担违约责任。所谓要约,通俗理解就是,内容具体确定、神情严肃地表示一定会照此履行的意思表示。
     
    房产广告宣传不实,是否一定构成违约?
    但要适用这条规定,售房广告需要同时满足三个条件:
     
    一、广告的范围(规划范围内的房屋及相关设施)
    规划范围,人们通常称为“红线”。售房广告对红线范围之外的区域做出承诺,对周边环境的描述和渲染,不能视为要约。
    例如:开发商承诺小区周边有地铁、公园,或者承诺小区旁边有“24米宽的海滨休闲购物街”。这些宣传,若不属于商品房开发规划范围之内,则不能要求开发商针对这些内容承担违约责任。
    房屋及相关设施,一般是开发商建造的建筑物、构筑物、绿化环境。例如小区内的车库、电梯、花园、水池等。但类似于“小区总占地面积”的广告宣传,由于不属于“房屋及相关设施”,不能纳入要约范围,也就不能要求开发商承担违约责任。
     
    二、广告的内容(说明和允诺必须具体确定)
    内容具体确定,是“要约”的核心标准。只有构成要约,才能将其纳入作为合同内容。只有作为合同内容,才有机会让开发商承担违约责任。
    具体确定的广告宣传,例如:承诺小区绿化率、停车位、健身房、游泳池、电梯等,或在宣传资料中附带“小区规划平面示意图”。这些内容,只要内容比较详尽,都可以认定为“具体确定”。
     
    三、广告的影响(对合同订立、价格确定有重大影响)
    “重大影响”的评判标准很容易陷入主观。例如,有人认为光照条件更重要,而有人可能认为绿化环境更重要。这需要结合购房者的需求,由法官以普通人的常识来做出衡量和判断。
    《人民司法(案例)》在2009年第2期曾刊登过一则案例,开发商提供的鸟瞰图显示,购房者想要购买的这套房子东面视野开阔。合同签订后,开发商擅自在该房屋东面建了一堵风景墙,影响了采光和通风。法院认为视野、采光和通风就属于有重大影响的要素。
    上述三个条件同时满足后,购房者就有可能要求解除合同,或要求继续履行,同时要求开发商承担违约责任、赔偿损失。


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