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    民间借贷中以房抵债合法吗?什么情况下以房抵债有效?

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    发布时间:2020-12-28 热度:

    民间借贷案件常涉及以物抵债的行为,近年来,因涉及民间借贷纠纷而引发的“以房抵债”案件也不断增加,但“以房抵债”的有效性问题目前在司法实践中也比较具有争议,因为涉及到担保和流押禁止等问题。
    民间借贷中以房抵债合法吗?什么情况下以房抵债有效?
    所谓“流押契约”是指在设定抵押权时,或者债权清偿届满前,约定债权期限届满而债务人未能清偿债务时,抵押物的所有权即归抵押权人所有。“流押条款“在我国是被禁止的,因为这多少有点趁火打劫的意思,而且对其他债权人不太公平。按照法律规定,用抵押物清偿债务的正常程序应该是债权人可以跟抵押人协议折价或拍卖,变卖抵押物,或者向法院提起诉讼,由法院对抵押物进行强制拍卖。抵押物被拍卖变卖后,其价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。
     
    而“以房抵债“的意思是债务人无法偿还到期债务或者约定在自己无法偿还到期债务时,将自己所有的房屋作价支付给债权人,以抵充债务。
     
    所以“流押契约“和”以房抵债“在性质上还是不太相同的,主要存在以下区别:
    一、存在的前提不同。流押契约建立在抵押权基础上的,而以房抵债只要存在原债务即可,不要求具有抵押权。
    二、目标导向不同。流押契约主要目的是为了获得抵押物的所有权,而以房抵债是双方为了担保原债务的履行清偿。
    三、债务人的地位不同。流押契约设立时,债务人往往处于劣势地位,债权人利用债务人窘迫的情形,要求以较高价值的抵押物做担保。而以房抵债的设定中,债务人不一定处于劣势地位,且房屋与债权多数情况下价值是相等的,不应属于流押条款。
     
    法宝律师提醒
    以房抵债须注意合规性,以免因触及“流押契约“而被认定无效。法宝律师对此有如下建议:
    一、以房抵债最好签订相关协议,明确合同条款,相关手续应当办理齐全。
    二、应当注意签订的时间节点,一般应在债务期限届满之后签订。如果在债务期限届满前签订的,可能会因有违禁止流押的规定,导致协议无效。
    三、应当约定合理的房屋价格。房屋转让价格不应当低于当地交易市场的70%,否则可能被法院认定为不合理低价,显失公平。最好先让第三方评估机构对房屋价值进行评估,出具相应的评估报告。
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